相続等によって取得した空き家特例制度
【空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について】
○空き家特例とは（空き家の発生を抑制するための特例措置）
相続によって取得した被相続人の居住用家屋又は敷地等売った場合、
一定の要件に該当すれば、譲渡金額から最高3,000万円まで控除する
ことができます。
これがいわゆる「空き家特例」になります。
平成28年度の創設から4年目を迎え、当初相続開始の直前まで、被相続人が
家屋に居住している場合のみが適用対象でしたが、平成31年4月以降の譲渡からは
老人ホーム等に入所していた場合についても特例の対象となる等、適用の要件が
緩和されました。
ここでもう一度「空き家特例」の概要等について整理してみましょう。
○特例の対象となる居住用財産
相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、次の要件全にてあてはまることが必要です。
1. 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3. 被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
○特例を受けるための適用要件
1. 売った人が、相続又は遺贈により取得したこと。
2. 次のイ又はロのケース
イ. 家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売ること。
この場合、家屋については譲渡時までに耐震基準を満たすこと、
及び相続から譲渡の時まで事業の用や貸付の用等に使用されていないことが要件です。
ロ. 相続又は遺贈により取得した家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売ること。
この場合、敷地等は取壊し等の時から譲渡の時まで事業や貸付の用等に使用されて
いないことが要件になります。
3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
4. 売却代金が1億円以下であること。
5.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
※老人ホーム等に入居していた等の事由（特定事由）により、相続の開始直前において
被相続人の居住の用に供されていなかった場合の要件には、
・引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。
などがあります。（一部抜粋 他に要件あり）
○適用を受けるための手続
この特例の適用を受けるためには次の書類が必要です
1.家屋とともに敷地等を売った場合
（イ）売った資産の登記事項証明書等
（ロ）売った資産の所在地の市区町村から交付を受けた 「被相続人居住用家屋等確認書」
（ハ）耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
（二）売買契約書の写し等 （売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの）
2.家屋の全部の取壊し等をした後に敷地のみをを売った場合
上記1の（イ）、（ロ）及び（ニ）に掲げる書類
※「被相続人居住者家屋等確認書」を市町村に申請する場合の必要書類
各自治体によりますが、概ね以下の書類となります。
①被相続人の除票住民票 ⇒ 被相続人の死亡日、死亡時の住所を確認
②相続人全員の住民票 ⇒ 相続人が対象家屋に居住していなかったことを確認
③土地等の売買契約書 ⇒ 敷地等の譲渡日の確認
④電気、ガス、水道等の使用廃止手続書類
⇒ 家屋を事業用等に使用しておらず、空き家であったことを確認
＜建物を取り壊した場合＞
①閉鎖事項証明書 ⇒ 取り壊し日を確認
＜老人ホーム等に入所していた場合＞
①介護保険証写し ⇒ 要介護、要支援等の認定を受けていた ことを確認
②施設入所時の契約書 ⇒ 施設の名称、種類等を確認
なお、この特例は平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡に適用することとして、
相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡の期限となっています。
適用を受けるためには、多くの要件を満たしていなければなりません。
是非、税理士などの専門家にご相談ください
（参考）国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
